.RU

Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Україні та за кордоном


Світові реєстраційні системи речових прав на нерухоме майно залежно від предмета реєстрації можна розділити на дві великі групи: титульні (title registration)та актові (deeds registration). У титульних реєстраційних системах предметом реєстрації є речові права — законне право власності на нерухомість, що має документальну юридичну основу. У системах, які базуються на реєстрації документів (актів), до реєстру вноситься запис про передачу (договір передачі) прав на нерухомість як будь-якої приватної угоди (наприклад, нотаріусом).

В актовій системі реєстрації реєстраційні установи є частинами системи органів юстиції (судів). Цим системам притаманні державні гарантії (система Торренса, юридичний кадастр, поземельна книга тощо).

Г. Черемшинський зазначає, що така система характерна для аграрних країн, і вважає, що певною мірою аналог такої системи в дуже скороченому і несистематизованому вигляді діє в Україні у питаннях, пов’язаних з квартирами і будівлями [19]. У системах, де основою є реєстрація прав або титулів (title registration), реєструється факт самої угоди, оформлений відповідним чином, права і обмеження, які становили предмет угоди. Реєстраційні системи такого типу Д. В. Виноградов умовно називає «передавально-отримувальні» [3, с. 88].

Крім цього, істотне значення також мають такі два фактори, як обов’язковість реєстрації і її правове значення.

Однак ситуація, яка склалась нині в Україні у галузі реєстраційної діяльності речових прав на нерухомість, дає підстави стверджувати про існування двох автономних систем: актової для земельних ділянок і титульної для неземельних об’єктів нерухомості.

Важливим фактором у системі реєстрації речового права є роль держави та роль інституцій, яким кореспондовано обов’язок або делеговано право здійснювати таку реєстрацію від імені держави. Адже світова практика у цьому питанні є різноманітною. Швейцарський дослідник права М. Мерлотті зазначає, що у всьому світі визнано і вважається природним, що служба земельної книги, тобто реєстрація, поставлена під контроль судів, адміністрацій чи міністерств юстиції [15, с. 98].

Здійснивши короткий огляд систем реєстрації речових прав на нерухомість, які існують у світі, зазначимо наступне.

Реєстраційні системи речових прав прийняті у багатьох країнах як континентального, так і прецедентного права: в Німеччині, Австрії, Швейцарії, Естонії, Російській Федерації, Великобританії тощо. Реєстрація здійснюється шляхом внесення запису в реєстровий документ, яким здебільшого є поземельна книга. Відмінною ознакою цієї системи є те, що внесення запису в поземельну книгу є наслідком виникнення права. Головний принцип цієї реєстрації полягає в наступному: без реєстрації немає права.

Таким самим чином побудована система реєстрації в Російській Федерації, істотним доповненням якої є необхідність реєстрації не тільки виникнення, припинення, обтяження чи обмеження речових прав, але й деяких видів правочинів стосовно об’єктів нерухомості [8, с. 298].

За реєстраційним законодавством Республіки Білорусь спеціально уповноваженим органом управління в галузі державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього і операцій з ним є Комітет із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь, а Науково-виробниче державне республіканське унітарне підприємство «Національне кадастрове агентство» даного Комітету є республіканською організацією з ведення державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та правочинів з ним [11].

Реєстраційні системи земельних об’єктів, які називалися земельним кадастром в колишньому СРСР, Г. Ларсон визначає як «економічно або екологічно орієнтовані земельні інформаційні системи, основу яких становить не інформація про ділянки, податки і власників, а дані про довкілля і сільськогосподарські ресурси [20, с. 11].

У країнах з так званою «наполеонівською» адміністративною системою розвиток реєстраційних відносин розпочався у XIX ст. зі створенням кадастру. Наприклад, у Франції кадастр було створено у 1807 р., а в Італії — у 1886 р. Предметом реєстрації у таких країнах є не речові права, як це має місце в Україні, а правовстановлювальні документи. За загальним правилом реєстрація правовстановлювального документа не є обов’язковою. Із цього правила існують винятки: наприклад, у Франції обов’язковою є реєстрація договору оренди земельної ділянки чи іншого об’єкта на строк більш як 12 років. Угода про предмет правочину і його ціна за французьким законом є достатніми для переходу права власності. Виникнення права власності не залежить від внесення запису в реєстр. Система традиції визначає достатнім для переходу права власності відповідно нотаріально засвідченого правочину чи іншого законного заволодіння. Згідно з цими правилами право власності виникає незалежно від внесення записів у реєстр.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно пов’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

— реальні права власника стосовно нерухомості;

— юридичні акти (купівля — продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

— інтереси третіх осіб;

— обмеження прав власності;

— іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко оперувати записами про 40 млн власників та близько 94 млн парцелянтів [13]. Крім того, у автоматизованому режимі користувачі кадастрової системи отримають усю необхідну інформацію та можливість роздрукувати необхідні документи.

Французька система реєстрації речового права не передбачає наявність поземельної книги як такої, тому що основною інформаційною ланкою в цій системі виступає не земельна ділянка, а правонабувач. Реєстрові книги, в яких ведуться реєстраційні записи про права на нерухомість, групуються на аркуші, що є відкритим для правовласника, вони отримали назву «Іпотечні книги». У Франції в кожному судовому окрузі знаходиться особливе бюро, що називається «Conservation des hypotheques» — («Сховище іпотек»), де здійснююються та централізуються усі формальності та дії, направлені на реєстрацію речового права [17, с. 104].

Англо-американська система реєстрації правочинів щодо об’єктів нерухомості полягає у внесенні запису в реєстр за вільним вибором учасників правочину. Цю систему доцільніше було б назвати системою обліку документів, оскільки реєстрація є технічною операцією. Власником за англо-американськими правилами є останній добросовісний набувач нерухомого майна. Перехід права власності відбувається внаслідок укладання правочину та заволодіння об’єктом правонабувачем. У США покупцю необхідно відновити весь ланцюг попередніх документів на придбання нерухомості. Правочин може бути визнаний недійсним, якщо особи, що входять, або не входять у ланцюг правочинів, можуть пред’явити права на об’єкт нерухомості. Недостатність законодавчих засобів компенсують адвокати та страхові компанії, які спеціалізуються на перевірці прав продавця. Наразі у Сполучених Штатах Америки активно розвивається система страхування ризиків втрати власності.

На наш погляд, страхування повинно не замінювати реєстрацію прав, а служити інструментом захисту майнових прав. Зауважимо, що, якою б доскональною не була система реєстрації, перехід права власності завжди буде операцією з різним ступенем ризику. Страхування титулу власника розвиватиметься і в Україні, але не замість системи реєстрації, а разом із цією системою реєстрації прав, створюючи додаткові гарантії прав добросовісних набувачів.

У 1858р. у Південній Австралії Р. Торренс ввів систему реєстрації прав на нерухоме майно, яка отримала його ім’я. Ця система поширилась по всій Австралії, її версії прийняті в Англії, в окремих штатах США та Канади, Новій Зеландії та в деяких африканських країнах. Ця реєстраційна система відноситься до систем реєстрації прав на земельні ділянки, згідно з якою держава гарантує точність титулу, який знаходиться в реєстрі, страхуючи від помилок, і за якою незареєстровані правочини не породжують правових відносин між суб’єктами, які не є учасниками правочину. Ця система близька до вітчизняної системи реєстрації прав: коли реєстрації підлягають права та обтяження. Перехід права власності при застосуванні системи Торренса здійснюється за заявою відчужувача.

Австралійська кадастрова система хоч і була створена під сильним впливом англійського загального законодавства, але основний акцент був перенесений на врахування потреб величезної країни, в якій почали інтенсивно розвиватись майнові відносини. Наслідком цього стала унікальна реєстраційна система [4].

Основною відмінністю цієї системи від європейських систем є те, що система Торренса базується на кадастрових зйомках окремих земельних ділянок для індивідуальних власників з метою юридичної підтримки трансакцій нерухомого майна.

Порівняємо найбільш важливі аспекти реєстраційних проваджень в Україні та деяких інших країнах, де, як і в Україні, реєстрація передбачена цивільним законодавством.

У Болгарії реєстрацію актів, які здійснюються як реєстрація нерухомості, провадить нотаріус. Право власності при цьому виникає з моменту внесення відповідного запису в державний реєстр. Згідно з посадовими повноваженнями нотаріус зобов’язаний здійснити реєстрацію незалежно від наявності заяви від заінтересованої особи. Нотаріус реєструє акти, на підставі яких виникають майнові правовідносини щодо об’єкта нерухомості. Запис про такі акти здійснюється в реєстрових книгах, які являють собою підшивку актів, що визначають правовий режим нерухомого майна. Відомості про здійснений запис носять відкритий характер і можуть надаватись заінтересованим особам як усно, так і письмово у формі відповідних довідок [14].


posobie-dlya-podgotovki-shkolnoj-programmi-oglavlenie-k-knige-s-s-kulomzina-nasha-cerkov-i-nashi-deti-m-martis-1994g-stranica-7.html
posobie-dlya-prepodavatelej-russkogo-yazika-vedushih-zanyatiya-s-inostrannimi-studentami-obuchayushimisya-po-napravleniyu-informacionnie-tehnologii-stranica-5.html
posobie-dlya-rabotnikov-doshkolnih-obrazovatelnih-uchrezhdenij-i-roditelej-seversk-stranica-9.html
posobie-dlya-rieltora-v-v-tkachenko-v-a-zimin-s-v-tkachenko-stranica-32.html
posobie-dlya-rossijskih-zemlevladelcev-rukovoditel-avtorskogo-kollektiva-i-otvetstvennij-stranica-4.html
posobie-dlya-samostoyatelnoj-raboti-studentov-inzhenerno-tehnicheskih-specialnostej-vtuzov-bezotrivnoj-formi-obucheniya-rekomendovano-sovetom.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/43-principi-organizacii-setej-v-p-dyakonov-a-n-chernichin-novie-informacionnie-tehnologii-chast-osnovi-i.html
  • education.bystrickaya.ru/22-o-soblyudenii-zakonnosti-i-prav-cheloveka-v-sisteme-guvd-krasnodarskogo-kraya-ezhegodnij-doklad.html
  • shpora.bystrickaya.ru/vozvrashenie-luntika-rossijskaya-blagotvoritelnost-v-zerkale-smi.html
  • shpargalka.bystrickaya.ru/vlast-chuvashii-8-2009.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/material-dlya-samoproverki-chto-takoe-psihologiya-v-2-h-t-t-1-per-s-franc-m-mir-1992-496-s.html
  • credit.bystrickaya.ru/ostraya-nedostatochnost-serdca-kratkij-perechen-osnovnih-rezultatov-individualnoj-terapii-za-40-let.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/b3b25-socialnaya-psihologiya-osnovnaya-obrazovatelnaya-programma-oop-bakalavriata-realizuemaya-vuzom-po-napravleniyu.html
  • exchangerate.bystrickaya.ru/glava-ii-perehodnaya-ekonomika-i-rol-centralnogo-banka-v-stanovlenii-rossijskoj-bankovskoj-sistemi.html
  • writing.bystrickaya.ru/belie-pyatna-etnicheskih-processov-v-kashmire.html
  • universitet.bystrickaya.ru/trebovaniya-k-vipolneniyu-zadaniya.html
  • college.bystrickaya.ru/2-maryana-sobrane-pestrih-glav-moskovskogo-prozaika-gennadiya-abramova-roman-oluh-carya-nebesnogo-o-lyudyah.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/magisterskaya-programma-demografiya-avtori-k-e-n-v-i-sakevich-vsakevichhse-ru-k-e-n-b-p-denisov-denisovdemography-ru-rekomendovana-ums.html
  • occupation.bystrickaya.ru/mo-zhukovskij-rajon-zasedanie-konsultativnogo-soveta-o-planah-raboti-po-blagoustrojstvu-naselennih-punktov-rajona.html
  • literature.bystrickaya.ru/disciplina-mezhdunarodnoe-pravo-metodicheskie-ukazaniya-dlya-studentov-2-kursa-zaochnogo-otdeleniya-sokrashennie-sroki.html
  • uchenik.bystrickaya.ru/akt-chetvertij-mihail-bulgakov-bagrovij-ostrov-pesa.html
  • institute.bystrickaya.ru/ezhekvartalnijotche-t-emitenta-emissionnih-cennih-bumag-za-i-kvartal-2008-g-stranica-6.html
  • writing.bystrickaya.ru/g-r-kolokolov.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sepetovski-marek--dolzhnost-test-po-chteniyu-vremya-1ch-40-min.html
  • reading.bystrickaya.ru/mayak-novosti-07102005-garin-petr-1500-itogi-suhova-svetlana-10-10-2005-041-str-12-10-priem-kandidatov-okonchen-11.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/standart-srednego-polnogo-obshego-obrazovaniya-po-matematike-federalnij-komponent-gosudarstvennogo-standarta.html
  • obrazovanie.bystrickaya.ru/programma-disciplin-i-informatika-indeks-disciplini-po-uchebnomu-planu-en-f-02-napravlenie.html
  • grade.bystrickaya.ru/nahodka.html
  • uchit.bystrickaya.ru/tipovie-pravila-zaklyuchenie-trudovogo-dogovora.html
  • education.bystrickaya.ru/-3-gosudarstvennaya-registraciya-prav-na-nedvizhimoe-imushestvo-i-sdelok-s-nim-poryadok-provedeniya.html
  • paragraf.bystrickaya.ru/zasedanie-povestka-ria-novosti.html
  • uchit.bystrickaya.ru/tema-14-ponyatie-i-celi-nakazaniya-sistema-i-vidi-nakazanij-plani-seminarskih-i-prakticheskih-zanyatij-po-kursu.html
  • portfolio.bystrickaya.ru/otchet-uralskoj-akademii-gosudarstvennoj-sluzhbi-o-nauchnih-issledovaniyah-v-2006-godu-hozdogovori-kontrakti-zakazi-organov-vlasti-granti-stranica-3.html
  • znanie.bystrickaya.ru/analiz-raboti-etnografichesko-kraevedcheskogo-muzeya-mbou-sosh-13-za-2012-2013-uchebnij-god.html
  • turn.bystrickaya.ru/opasnie-i-vrednie-faktori-ih-klassifikaciya.html
  • vospitanie.bystrickaya.ru/zodchestvo-drevnej-rusi-konspekt-lekcij-po-discipline-kulturologiya-dlya-studentov-vseh-specialnostej.html
  • tests.bystrickaya.ru/koncepciya-razvitiya-gosudarstvennogo-obrazovatelnogo-uchrezhdeniya-visshego-professionalnogo-obrazovaniya.html
  • studies.bystrickaya.ru/dlya-rodini-srazhalsya-i-trudilsya.html
  • letter.bystrickaya.ru/o-provedenii-zaprosa-kotirovok-201-stranica-4.html
  • uchenik.bystrickaya.ru/43racionalnoe-ispolzovanie-prirodnih-resursov-i-sohranenie-okruzhayushej-sredi-dlya-budushih-pokolenij.html
  • znanie.bystrickaya.ru/62-prirodoemkost-izdatelstvo-politicheskoj-literaturi-edinstvo-moskva-2003.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.